Tôi xin hỏi những chuyên gia giai đoạn này mua chung cư giá còn giảm tiếp không? bên cạnh đó, tôi có gửi kèm hợp đồng chuyển nhượng nhà chung cư và quyết định phê duyệt dự án. Rất mong được nhà chuyên môn, luật sư tư vấn giúp những điều khoản trong hợp đồng có thích hợp không, làm như thế nào đặng hạn chế mạo hiểm khi tậu chung cư này?
Trả lời:
Dưới đây là ý kiến tư vấn của TS. Lê Bá Chí Nhân và luật sư Nguyễn Văn Trường, trưởng VP luật sư Trường đặng trả lời các thắc mắc này.
Với hồ sơ bạn đọc gửi và thắc mắc liên quan, có 5 điểm cần coi xét như sau:
Thứ nhất: Về tổng diện tích căn hộ
Theo HĐ, Điều 14/Phần G: Định nghĩa & diễn giải, khoản 14.G.7 có ghi: “tổng diện tích nhà chung cư: là Phần quy mô được xác định theo nguyên tắc tính từ tim tường chung và tim tường bao ngoài của chung cư, bao gồm: diện tích sàn chung cư, tổng diện tích phần thềm riêng trước cửa vào căn hộ, ban-công, logia (nếu có)”. Theo Thông tư 16/2010/TT-BXD thì có 2 cách tính quy mô căn hộ: Tính quy mô thông thủy hoặc theo tim tường. Hiện nay, Bộ Xây Dựng đã hiệu chỉnh Thông tư 16/2010/TT-BXD thành Thông tư 03/2014/BXD-TT có hiệu lực ngày 08/04/2014. Theo đó, phần quy mô căn hộ được tính thông thủy không còn tính từ tim tường như Thông tư 16/2010/TT-BXD. Nếu ban công và logia được ghi trong hợp đồng và được dùng riêng, thì CĐT sẽ có quyền tính qui mô này. Riêng phần “thềm riêng trước cửa vào nhà chung cư” nằm ngoại khu nhà chung cư, đây là thuộc về hành lang và là thuộc tổng diện tích sở hữu chung nên khi cấp quyền dùng, cũng như cấp quyền có được sẽ đừng tính phần tổng diện tích này.
Phụ lục 1, vật liệu hoàn thiện, có nhiều phần ghi chưa cụ thể như thang máy gồm “thang chở người” và “thang tải hàng”, không có nhãn hiệu, mã hàng hóa chi tiết.
Bên cạnh đó, ở phần ghi chú 1, chủ đầu tư có quyền: “thay thế những vật liệu hoặc động cơ có chất lượng và tiêu chuẩn tương đương cho các vật liệu hoặc phương tiện đã được liệt kê trên.&Rdquo; Điều này có thể giúp CĐT dễ dàng đưa những vật liệu hoặc phụ tùng rẻ tiền hơn mà khách hàng khó bắt bẻ.
Phần ghi chú 2, CĐT có quyền: “chủ động thay đổi qui hoạch chung cư nhằm đạt có kết quả dùng tối đa & thẩm mỹ nhất. Tuy thế, vẫn bảo đảm hoàn chỉnh các phòng chức năng như qui hoạch ban đầu tại phòng mẫu.&Rdquo; khách hàng cần lường trước tác động thiết kế chung cư mẫu đẹp lung linh nhưng khi giao lại thực tại là một sản phẩm khác so với ban đầu! thông thường CĐT thường được dùng lời lẽ “mở” trong hợp đồng, nên khi khách hàng mua đề nghị ghi chi tiết dạng kiểu hàng hóa, mã hàng, xuất xứ, nếu có sự thay thế các sản phẩm dụng cụ khác thì phải có giá trị chớ khác biệt nhiều.
Thứ 3: Về quyền và nghĩa vụ CĐT
Tại Điểm 4.1.18 thuộc Khoản 4.1 nói về quyền của CĐT có ghi: “Với tiêu chuẩn để tránh hiểu sai nội dung HĐ đã được hai Bên hiểu rõ & đồng thuận; và nhằm tiến hành đúng luật pháp về tiêu chuẩn an ninh quyền lợi của đôi Bên có can hệ đến Hợp đồng, Bên B hiểu rõ & chấp thuận rằng, trong thời gian Hợp đồng còn hiệu lực, Bên A có quyền bác đơn mọi đề nghị của Bên B khi bên B cử đại diện bất kỳ với danh nghĩa quyền lợi của Bên B như: luật sư, báo đài, công ty, tổ chức, cá nhân…thì Bên A có quyền từ chối mọi đề nghị đến từ những bố trí, cá nhân này.
Nhằm bảo vệ quyền lợi & tiến hành các đề nghị của Bên B theo tinh thần Hợp đồng này, cũng như bảo vệ quyền lợi của Bên A, Bên A có quyền đề nghị Bên B phản ảnh các yêu cầu của Bên B tới Bên A một cách trực tiếp nhằm cùng họp thương lượng phân giải trước, trên nền tảng hòa giải cùng nhau, có biên bản xác nhận. Nếu chẳng phân giải được, Bên A có quyền đưa sự việc tiếp đến cơ quan hòa giải là Tòa án xã hội nơi bên A hoặc bên B hoặc/và trung tâm Trọng tài Quốc tế Việt Nam. Phán quyết của Tòa án hoặc/và Trọng tài kinh tế cũng là phán quyết cuối cùng đặng hai Bên cùng tiến hành.
Vì lý do gì CĐT phải “rào trước, đón sau” tránh báo chí, luật sư…! Đây là các thỏa thuận vô vàn bất lợi, “bịt miệng” cư dân nếu xảy ra tranh chấp.
Thứ 4: Về sở hữu chung - riêng
Khoản 11.2, Phần tài sản riêng của Bên A gồm có cả: “những loại sân vườn ngoài trời – qui mô những khu dịch vụ, bờ kè, những dịch vụ trên các diện tích công cộng; các loại hành lang chẳng phải là đường đi chung hoặc đường đi riêng lẻ của căn hộ và những loại quy mô nhỏ lẻ chẳng tham dự vào việc sắp xếp giao thông công cộng.&Rdquo; Trong lúc đó, chỉ thị phê chuẩn dự án đầu tư xây dựng của Sở XD ngày 24/8/2009 có ghi rõ phần sở hữu riêng của chủ đầu tư gồm: qui mô khu thương nghiệp dịch vụ, tổng diện tích khu dịch vụ giữ trẻ, qui mô chỗ để xe tầng hầm. Cư dân cần chú ý nhằm tránh thiệt thòi khi căn hộ đi vào hoạt động.
Thứ 5: Về khuynh hướng hạ giá chung cư
Đây là điều rất khó dự đoán xác thực. Tuy nhiên, trên lĩnh vực này, các đề án tốt, chủ đầu tư uy tín, ít sản phẩm tranh đua trực tiếp thì khó có dịp tốt hạ giá trong công đoạn hiện giờ sau một thời gian sửa sang giá khá dài. Còn với các đề án có vấn đề, chủ đầu tư không đáng tin cậy thì cho dù giảm giá thì rủi ro đi kèm cũng rất lớn. Đáy phân khúc thường tính chung cho tất cả những dự án nên chỉ mang tính tham khảo thêm ở mức vĩ mô và có ý nghĩa với các nhà đầu tư nhiều hơn. Đối với người quan tâm mua an cư yếu tố quan trọng vẫn là làm hài lòng nhu yếu cá nhân và hợp lý túi tiền và điều trọng tâm là cư dân nên tìm hiểu giá trị cộng hưởng, giá trị gắn kết , giá trị thương hiệu cũng như tin cậy của chủ đầu tư.
Nghi Luc Seo-A